策略股一线楼市淡季不淡，新政加持预热“金九银十”

8月原是房地产行业的传统淡季，市场通常会处于低位运行。但随着北京、上海等城市相继在本月出台楼市新政，优化限购、公积金贷款等政策，支持购房需求的释放，搅动了购房淡季的平静。

受政策利好直接影响，北京、上海8月份的新房、二手房成交环比均有不同程度地增长；上海的二手房成交更是再度迎来单日破千套的表现；虽然深圳尚无新政加持，但市场仍表现出韧性，二手房成交持续突破5000套的“荣枯线”……

中指院表示，8月京沪出台的政策组合拳，其政策力度和时点均符合市场预期，也为市场注入信心，后续其他城市预计在需求端继续跟进。随着“金九”到来，房企推盘节奏与优化力度预计均将提升，同时新一轮房地产支持政策也有望加快推出，借助全年重要的销售窗口，加速激活潜在需求，推动市场“止跌回稳”。

北上新政立竿见影

8月初，北京利好新政先行，规定符合条件的家庭（京籍家庭、连续缴纳社保或个税满2年的非京籍家庭）在五环外购买商品住房不限套数，同时优化公积金贷款政策、二套房首付比例统一降至30%等，助力降低居民的置业成本。

政策出台后，市场迅速得到提振。克而瑞数据显示，新政出台后首周，北京新房网签环比上涨44.58%，二手房环比上升13.98%，房源带看量也明显活跃。记者从开发商处获悉，8月9日、10日龙湖旗下一项目的来访量日均突破110组，环比提升超35%；周末合计成交8套，环比提升100%。

整体来看，北京8月份的市场表现环比有所改善。据北京市住建委网签数据，8月北京二手住宅共成交13331套，环比上涨4.28%，同比下降7.19%；新房方面，8月北京新建商品住宅成交2733套，环比上涨6.2%，同比下跌12.1%。

作为一线城市的风向标，业内认为，北京此次对五环外限购套数的松绑，不只是满足当地合理自住购房需求，推动市场修复，更为后续行政性限制措施逐步退出市场打开了空间和可能性。

事实上，北京政策的落地，一方面提振了市场信心，另一方面也给其他城市的楼市带来了更多预期。比如8月的上海楼市整体表现出成交反弹的行情。

上海中原地产发布的数据显示，8月份，上海新建商品住宅成交面积40.1万平方米，环比增加17.5%。同时，上海黄浦区的豪宅项目上海壹号院五批次共66套房源1小时售罄，当日实现销售48亿元，保持“日光”纪录。

随着“沪六条”在8月最后一周落地，上海楼市迎来今年首次政策调整，住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6个方面都有所优化，市场预期得到兑现，购房者观望情绪改善，市场在月末迎来翘尾。

从二手房数据上来看，带看、咨询量明显上涨，8月30日的单日成交量更是达到1103套。这也是时隔2个月上海二手房再次出现单日破千套的情况，亦推动全市二手房成交量突破1.99万套，环比增长3%、同比增长11%。

新房市场上，多个开发商向记者反馈，旗下位于外环的项目表现良好，来访和成交都有明显提升，不少购房者受新政利好影响直接获得了购房名额，加快了入市步伐。保利·海上印和金茂棠前两个外环外项目加推房源直接实现“日光”。

“政策效果立竿见影。”上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，“除了利好外环外的楼盘外，一些中高端改善产品也在信贷政策的利好推动下继续保持良好去化结果。结合市场各方表现来看，今年传统销售季的成色有保障。”

广深表现各异

在2024年9月末就全面解除限购的广州，目前房地产调控政策已经处于最宽松状态，首付比例和利率已降至历史最低点。在过去的8月表现较为平淡，据中指院数据，该城市新房成交面积49万平方米，同环比均下降，降幅分别为4%、6%。

但将时间线拉长来看，在进入宽松调控政策周期后，近一年来广州市场表现有不少可圈可点之处。据克而瑞监测，2024年四季度商品住宅成交28180套，创下了近四年来季度成交最高规模；同时，今年1-7月广州商品住宅成交36830套，较去年同时期增长8%，持续稳坐湾区九城首位。

在即将到来的销售旺季，广州的房企取证积极性与去年同时期相比有明显回升。业内认为，虽然当前市场销售恢复缓慢，但随着开发商推货积极性的提高，各个新项目加快入市，广州楼市也将迎来一波推新和成交小高峰。

尽管深圳也暂时没有利好加持，但仍保持住了自身的韧性。根据深房中协统计，8月，深圳全市二手房录得5267套，环比下降7.1%，同比增长12.8%。二手房市场虽有所走弱，但单月录得量仍超5000套，已连续6个月超行业“荣枯线”。

值得一提的是，二手房成交价格有趋于稳定的态势。根据乐有家门店成交数据计算，8月深圳二手成交均价为5.96万元/平方米，环比小幅微涨0.5%。乐有家研究中心认为，“金九”来临将有望带动价格进一步趋稳或微涨。

相较而言，新房市场表现则较为低迷。深房中协数据显示，8月全市预售新房共成交1352套，环比下降13.4%，同比下降52.8%；其中住宅成交1248套，环比下降13.4%，同比下降50.8%。

深圳贝壳研究院表示，当前深圳新房市场呈现“个别项目亮眼、多数去化困难”态势，购房者因期待新政选择暂缓购房，观望情绪加重是主因。不过8月下旬时，随着股市的暴涨，南山的改善红盘热度提升，如翰熙典居、中海云启源境等项目，而外围项目仍面临一定去化压力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，8月份深圳楼市整体的表现主要原因是7-8月份为传统淡季，居民出行较多，天气变化较大。同时，上半年业绩冲刺完成以后，开发商推盘和优惠促销力度也有所减弱。

不过，业内对接下来的“金九银十”抱有较高期待。深房中协表示，在过去三年里，深圳楼市基本面都呈现出8月-10月同比走高的趋势，今年也有望形成相似的窗口期，预计2025年的“金九银十”大概率会实现。

“5-8月由于存量房看房量走低，市场活跃度不是很理想，尽管录得量连续6月超5000套（主要是时滞影响）。”深房中协认为，自9月开始，预计市场特别是新房会迎来推盘相对高峰，叠加国庆假期、秋季婚房需求等，特别是近期A股市场表现亮眼，带动部分客户财产性收入上升，大为提振市场信心。综上，多重因素将有望共同促进我市金九银十的实现。

李宇嘉认为，在即将到来的“金九银十”，深圳可能松绑外围限购，加上开发商三季度的促销力度加大，消费品“以旧换新”力度也在加大，预计9、10月份的市场较8月份会有所改观。

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