众银策略筑牢财务安全根基，开拓业务增长新局，保利发展成为高质量发展样本

今年以来，房地产市场止跌回稳的态势逐渐巩固，但仍不免出现波动调整的挑战时刻。在这样持续变动的行业形势下，凭借卓越的战略管理及市场应变能力，保利发展以强大的执行力赢得了复杂形势下的竞争先机，保持住了行业领先地位，实现了高质量发展。

8月25日，保利发展披露的2025年中期业绩报告显示，上半年实现全口径销售金额1451.71亿元，坐稳行业头把交椅；同时，实现营业收入1169亿元，归母净利润27.11亿元，维持盈利，凸显出其在市场调整期的韧性。

业内认为，在房地产行业进一步向品质深耕和创新升级发展的过程中，保利发展作为财务稳健、实力雄厚的央企龙头，将继续凭借较低的融资成本、丰厚的现金储备及行业领先的产品力，持续加深经营护城河，引领行业从规模扩张向高质量发展转型。

坚守安全底线，强化抗风险能力

对安全的重视和对风险的防范，一直深深刻在保利发展的基因。在行业压力不减的大环境下，保利发展通过销售攻坚、资金盘活与融资创新等多重方式，确保财务稳健，经营护城河持续加宽，保证公司穿越行业周期变化。

2025上半年，保利发展实现营业收入1168.57亿元；同时，预收房款到3303.01亿元，后续待结算收入储备充足；同时，综合毛利率约14.6%，略高于2024年全年水平；实现利润总额99亿元，归母净利润27.11亿元。

健康的现金流是当前房企实现可持续发展的根本保障之一，保利发展也始终将现金流安全放在核心位置上，具备较强的管理能力，2025上半年实现销售回笼金额1448亿元，综合回笼率为100%，同比提高了15个百分点；其中当期的销售回笼率为65.3%，同比提升了9个百分点，维持经营性现金流的稳定。

不止于此，保利发展还想尽办法盘活资金，包括推动存量项目纳入收储、收回政府回购款和返还款、加快已投资项目转化落地等方式，解决占压资金122亿元；通过盘活预售监管资金、加快退税等，增加了可动用资金107亿元。

克而瑞研报指出，得益于一系列抢抓销售回笼、盘活存量项目和预售监管资金等措施，2025上半年，保利发展实现经营活动现金流量净额160.17亿元，同比实现由负转正，并且完全覆盖了投资和筹资活动的现金净流出，因此期末持有现金相较于期初增加了3.3%至1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。

在加强经营性现金流的同时，保利发展在融资端持续创新优化，保持畅通的融资渠道，并不断探索拓展多元化渠道，降低融资成本。

报告期内，保利发展结合行业政策导向，实现公开市场融资创新，例如成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本低至2.32%；推出了绿色建筑ABS，募资15.94亿元，不断拓宽融资渠道；同时，上半年发行公司债和中期票据57亿元、经营物业贷款净增29亿元等，已有融资渠道也保持通畅。

与此同时，保利发展更积极优化债务结构，主动压降有息负债54亿元，截至报告期末，其资产负债73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初有不同程度下降，财务指标持续改善；同期，综合融资成本相较于期初下降了0.21个百分点至2.89%，持续处于行业极低水平，进一步减轻财务负担，强化了抗风险能力。

夯实开发主业，巩固龙头地位

开发主业持续发展、不断壮大，驱动着财务状况保持安全稳健，成为其坚实的后盾和支撑。2025上半年，保利发展实现全口径销售金额1451.71亿元，销售面积713.54万平方米，稳居行业第一。

这一成绩的取得，得益于保利发展对市场形势的精准预判，确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略。

基于此，保利发展在一季度把握市场窗口，优化产品、提升展示，取得了合约销售额约630亿元，创下开门红的好成绩；二季度，保利发展迅速应对市场变化，抓好关键销售节点、用好房票安置等政策机会，稳住市场份额。

其中，针对存量项目竞争力逐渐转弱的现实挑战，保利发展抛弃了降价促销的惯性做法，而是“老盘新作、全面焕新”，推动存量项目调规调产品，改善交通学区社商配套，多角度提升产品竞争力，加强对客户的吸引力。报告期内，保利发展在2021年及以前获取的存量项目签约销售约394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%。

与此同时，在过去几年里，保利发展不断对投资精准度进行升级，自2022年以后实现了增量资源的持续改善，由此进一步提升了销售质量，取得了良好收益。今年上半年，增量项目签约金额达到了937亿元，在销售总额总占比达65%，较2024年全年提升了5个百分点。

优质的销售资源带来的是不断扩大的市场影响力。报告期内，保利发展在深耕的38个核心城市完成的销售金额在总额中占比达92%，同比提升了3个百分点；在7个城市的市占率超过15%，17个城市排名前三；在上海、广州、成都、西安等9个核心城市的市场排名第一。

不过，放眼整个房地产市场，新房市场依然面临较大下行压力。根据中指研究院统计数据，TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元，较上年同期下降11.8%；规模超千亿房企4家，较去年同期减少2家。

整体规模收缩的同时，区域间分化也进一步加大，但核心城市市场展现相对较强的韧性。根据克而瑞及中指研究院统计数据，今年上半年，全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元，同比持平；而北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市一二手房成交总规模约2.5万亿元，同比增长12%，新房成交1.1万亿元、二手房成交1.4万亿元，分别同比增长7%、15%，优于全国平均水平。

瞄准这一趋势，保利发展继续聚焦深耕城市，将资源精准地投向重点板块及高端客户群，不盲目追高，把握结构性机会，适时开展有效投资。截至6月底，保利发展合计新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市。

据克而瑞统计，该公司合计新增计容建筑面积为228万平方米，拓展成本509亿元，分别同比增长96.6%和304%；拿地销售金额比由去年同期的0.07提升到了0.35，拿地力度明显加大，充分补充优质土储，持续提升粮仓质量。

探索新增长极，新主业齐头并进

站在“十五五”谋篇开局的节点上，2025年初，保利发展提出了“重塑一个新的保利发展”的战略愿景，立足行业新旧发展模式转变的关键时期，积极探索新发展模式，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局。

“三大主业”即是，坚持不动产投资开发业务为核心，持续巩固保利发展在房地产行业的龙头地位，同时把不动产经营业务和不动产综合服务业务提升到主业的高度。

保利发展董事长刘平曾表示，今后的不动产行业，虽然投资开发量在萎缩，但存量市场仍非常广阔，经营和综合服务还有很大的挖掘空间。保利发展力争将不动产投资开发做优、不动产经营加速做大、不动产综合服务做强。

历经2025年上半年的大力推进，保利发展在两项新主业上持续发力，取得了稳步的进展。

在不动产经营方面，保利发展的在营资产规模和效益稳步提升。截至2025年中期，保利发展的酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较2024年末增加39万平方米，其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%，多数来自产成品改造转化。

整体来看，保利发展在今年上半年实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13%，同时拓宽融资渠道，发行商用物业类REITs、新增租赁住房相关贷款，提高了持有资产的资金使用效率。

在不动产综合服务方面，保利发展旗下的物业上市公司保利物业继续坚定市场化发展路线，开展组织架构变革调整，组建住宅、商企、城服、资产和工程等独立运营架构，实施专业化、垂直化管控，加快全流程作业标准沉淀，为市场拓展和运营管理赋能，效果显著。

报告期内，保利物业新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17.2%，超千万元合同占比超五成；第三方在管面积增加至5.50亿平方米，占比达65.9%；第三方物管收入27.78亿元，同比增长19.9%，推动业务板块持续成长，期内实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3%。

保利发展并不满足于新业务的内生成长，而是属意向外寻求更快的发展。刘平曾表示，当前房地产行业的一些领域可能迎来了比较好的布局时机，在不动产的经营与服务方面，未来保利发展将通过投资并购，对行业的一些存量资产、团队、品牌进行整合。

在行业转型升级的关键节点，一个“新保利”已初现雏形。未来三到五年内，随着重塑战略的逐步落地，保利发展将以不动产开发商、经营者和服务商“三位一体”的全新形象实现多元化、均衡化发展，展现出更强的综合竞争力，引领行业新方向。

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